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2016年上半年河源房地产市场分析报告

发布时间:2016-08-16 16:28:00 来源:转载 作者:admin

     “去库存”和不同市场的分化是2016年房地产市场的关键词。一、二线城市楼市调控旨在“控房价”,三、四线城市楼市调控旨在“去库存”。
      房地产“去库存”作为响应中央“供给侧结构性改革”的一个重要内容,上半年在政策方面也出台了一系列配套措施:
 

    1、银行贷款方面:
    2月2日,中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”,决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成,二套房首付比例最低可付三成。
    2月17日,中国人民银行、住建部联合财政部发布通知,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。(过去由于公积金存款利率太低,许多人会想办法提取公积金,而现在存款利率提高,有望在一定程度上吸收公积金存款,更大地发挥公积金的作用,而对于购房者来说,用公积金贷款买房的还款压力可以进一步减轻。)

 

    2、税收优惠方面:
    2月19日,财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》,对个人购买前两套住房给予降低契税优惠;对个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。具体体现为:
    2.1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。
    2.2、对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
    河源方面,《河源市区购买商品住房财政补贴资金管理办法》规定:对个人购房可获得财政补贴5000元的政策继续有效,并将持续至今年年底;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

 

 

     1、2016年上半年河源市区土地市场分析
     背景:3月15日,记者从广东省国土资源厅获悉,除国家重点项目和民生保障项目外,河源市被暂停安排供地。
     按照国土资源部《关于推进土地节约集约利用的指导意见》的有关规定,经省人民政府同意,该厅对截至2015年12月31日、近五年(2010年至2014年)批而未供和闲置土地处置不力的1个地级市和23个县(市、区)暂停2016年新增建设用地指标使用或土地供应。
     据介绍,广东省国土资源厅对2010年至2014年近五年供地率未达到60%的河源市本级(源城区)、肇庆市、江门市本级(蓬江区、江海区、新会区)、茂名市本级(茂南区、电白区)、揭阳市本级(榕城区、揭东区)等4个市本级,河源市(东源县、和平县、龙川县、紫金县)、韶关市始兴县、梅州市丰顺县、汕尾市海丰县,湛江市雷州市、清远市英德市等9个县(市),除国家重点项目和民生保障项目外,暂停安排(使用)2016年新增建设用地指标。(惜售抬价)
     对超过土地使用合同规定的开工时间一年以上未开工、且未开工建设用地总面积超过2010年至2014年近五年年均供地量的河源市和平县、汕尾市陆丰市、肇庆市德庆县、云浮市罗定市等4个县(市),潮州市本级(湘桥区、潮安区)等1个市本级,除国家重点项目和民生保障项目外,暂停新增建设用地供应。(恶性囤地)


     1.1土地供应情况
      2016年上半年河源市源城区共有20宗土地挂牌出让,与去年同期的11宗对比,上升82%。出让总用地面积为498950.86㎡,与2015年上半年362376.10㎡相比,上升38%。
     2016年上半年河源市源城区共有20宗土地挂牌出让,其中住宅用地8宗,商服用地6宗,工业用地4宗,其他用地2宗。挂牌出让总用地面积为498950.86㎡,其中住宅用地182759.45㎡,商服用地190420.7㎡,工业用地84841.61㎡,其他土地40929.1㎡。

 

 

     1.2土地成交情况
     2016年上半年河源市源城区共成交(出让)土地16宗,与2015年同期的8宗对比上升100%。成交总用地面积437926㎡,与2015年同期286602㎡对比,上升53%。

     2016年上半年河源市源城区共成交(出让)土地16宗,其中住宅用地6宗,商服用地6宗,工业用地2宗,其他用地2宗。成交总用地面积437926㎡,其中住宅用地139313.45㎡,商服用地190420.7㎡,工业用地67262.41㎡,其他土地40929.1㎡。

 

 

     值得注意的是,今年上半年出让成交的6宗商服用地有5宗座落于河源市源城区高埔岗农场,竞得人均为河源巴登新城投资有限公司,成交价均以挂牌出让底价成交,无溢价率;有5宗土地位于河源市江东新区,河源市华美实业有限公司竞得其中3宗,均以底价成交,无溢价率;有3宗位于新市区东城中片区,面积平均约为2万平方米的中小地块,仅以底价成交1宗科教用地,另2宗住宅用地均流拍。
     这些数据表明,政府对上述成交区域及地块招商引资的政策导向明显,并不是市场各方参与主体对土地需求的真实体现,土地市场整体仍呈低迷状态。
 

     2、2016年上半年河源市区商品房市场分析
     总体看来,市区市场当年新增供给稳中略降,房源充足,需求增长,房价稳中略升。具体情况如下:


     2.1供应情况
     2016年上半年市区新批准预售商品房面积50.13万m2,同比下降6.39%,新批准预售商品房套数4105套,同比增长2.99%。其中住宅批准预售面积40.93万m2,同比下降5.08%,住宅批准预售套数3406套,同比增长3.49%。主要在售项目有:宝豪•御龙湾、上林苑、东江湾、河源恒大名都、雅居乐花园、华南城十里东岸、碧桂园•东江凤凰城、华侨城、源盛阁、坚基美丽城、东大财富中心、万隆•幸福城等。

 

 

      2.2销售情况
     2016年上半年市区新建商品房预售面积88.57万m2,同比增长29.96%;预售套数7364套,同比增长29.01%;成交金额47.61亿元,同比增长22.58%。

 

 

 

     2016年上半年市区二手房交易面积30.87万m2,同比增长32.32%,交易套数2253套,同比增长28.23%。交易金额约7.65亿元,同比增长51.49%。根据同致诚评估对河源市商品房样本楼盘的指数监控显示,2016年河源住宅三级市场的房价处于缓慢上升状态,每月均有较小幅度的上涨,环比涨幅约为2%。

 

 

 

      2.3房价情况

    2016年上半年市区商品房均价5376元/m2 ,同比下降5.69%,其中商品住房均价5243元/m2, 同比增长4.58%。

    具体房价分布:3000-4000元,占13%;4000-5000元,占37%;5000-6000元,占36%。
 

 

 

     2.4房价情况
     1.以住房面积划分:建筑面积90-120 m2占46%;120-144 m2占27%;144 m2以上占14%;别墅及复式住房占1%。

 


 

     2.以户型结构划分:3房占58%;4房占23%;4房以上(不含4房)仅占7%。

 


 

     3.以购房对象划分:本市区占16%;县区占41%;外市(含港澳台)占43%。

 


 

     通过以上数据可以看出,90-120平方米的户型占46%,三房的户型占58%,由此可见中小户型是商品房销售的主力军,也验证了投资市场为辅,刚需市场为主的市场格局。

 

 

     从今年半年来房地产的销售数据可以看出,不仅从销售面积、销售套数上与去年同期相比有了较大程度地上升,在销售价格方面也连月呈现小幅上涨的趋势。表明楼市观望情绪在快速消散,购房者积极购房的意识趋于增强,这与政府提出的积极去库存的政策导向有很大关联。2016年下半年,我们预测:


     1、土地市场方面    政府出于社会经济平稳,稳定房地产市场的考虑,会调整出让土地的供需关系,预计出让土地供应量仍会保持一个较低的水平,但相比去年应该有较小幅度上升。同时出于稳定房地产市场的考虑,新供应的出让土地价格亦会保持相对平稳,下行空间有限。


     2、商品房市场方面    新建商品房:小户型住宅物业,由于土地价格保持相对稳定,商品住宅成本下降空间有限,中小户型的商品住宅的价格预测稳定为主,略有小幅上升;其他物业,比如商铺、写字楼、别墅、大户型高档住宅等将持续销售难度大、空置率高、投资回收期长的特点,并存在一定的价格下行风险。
     二手房:根据同致诚评估对河源市商品房样本楼盘的指数监控显示,2016年上半年河源市区住宅三级市场的房价处于缓慢上升状态,每月均有较小幅度的上涨。我们预测,下半年二手房市场将持续保持稳中略升趋势。


     3、热点区域方面    从各板块看,随着城区“东拓西优、南扩北连”的发展思路逐步清晰,新城东片区、江东新区板块呈现出强劲的发展势头,值得关注。

     新城东片区板块:随着市政路网的完善和各项配套设施的建设,该板块呈现出明显的后发优势,新城东片区逐步成为了一个集商务办公、金融购物、居住为一体的城市集群。该板块聚集的大型楼盘多,楼盘档次高,地理位置优越,配套设施逐步完善,发展前景良好。


     江东新区板块:迎客大桥的建成开通,极大改善了河源市区东西两岸的交通环境,有力地带动了河源市区的东片开发;赣深高铁年内动工且河源东站选址江东新区,江东新区已着手谋划“高铁新城”建设;河源市政府引入包括中兴通讯在内的23个重点项目落户深河产业城,为江东新区的发展储备了人口、经济发展的后劲。大力发展江东新区的举措使得该片区的楼盘大受追捧,该板块热门楼盘如华南城•十里东岸、碧桂园•东江凤凰城在今年3月份以来量价齐升,发展前景被外界看好。

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